Vlastnictví nemovitosti s sebou přináší řadu situací, kdy se po vás žádá odhad ceny vašeho domu či bytu. Vše začíná už při koupi nemovitosti, kdy potřebujete zvážit, zda cena uvedená v inzerátu odpovídá reálné hodnotě. Další odhad pak vznikne na popud banky, v níž si budete brát hypotéku, a využijete ho také při výpočtu daně z nabytí nemovité věci.
Jeden byt, dům nebo pozemek může projít rukama desítky odhadců. Za různými účely ho ocení na naprosto jinou částku. Jak se v tom vyznat?
Coby majitel nemovitosti pak budete potřebovat odhad při rozvodu, aby se mohl spravedlivě dělit majetek, případně při vkladu nemovitosti do majetku firmy. Odhad bude nutně třeba také tehdy, budete-li vy nebo někdo jiný nemovitost dědit.
Dostanete-li se do problémů, bude odhad žádat soud – například při exekuci nebo jiném soudním sporu. A rozhodnete-li se jednou, že už bylo všech odhadů dost a chcete nemovitost prodat, opět bude třeba nějak určit, za jakou cenu nemovitost nabídnete na realitních serverech. Takže vás čeká další, snad už poslední odhad.
Každá nemovitost má více různých cen
Hodnota nemovitosti se mění nejen v čase, ale také podle účelu. Proto má také každá nemovitost více různých „cenovek“ v jeden časový okamžik.
- Tou nejzajímavější je kupní cena, za níž nemovitost reálně prodáte. Jak je vysoká, záleží jen na dohodě s kupujícím, žádný odhadce o ní nerozhoduje.
- Další je tržní cena, nebo také obvyklá cena. To je částka, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Může být nižší než cena kupní, pokud jste udělali dobrý obchod, nebo také vyšší, pokud jste prodali pod cenou.
- A pak je tu specialita České republiky – cena zjištěná neboli administrativní, kterou určují tabulky v tzv. oceňovací vyhlášce, kterou vydává každý rok Ministerstvo financí. Zatímco před revolucí byly úředně určovány ceny, za které se nemovitosti prodávaly a kupovaly, nyní je účelem administrativní ceny pouze zajistit tzv. daňovou spravedlnost.
- Aby toho nebylo málo, čtvrtá je cena zadlužitelná, kterou vaší nemovitosti přikládá banka, když si berete hypoteční úvěr.
Ne každý odhadce je znalec
Nejvyšší odbornost by měli mít soudní posudek soudní znalci, kteří jediní vám mohou vydat tzv. znalecký posudek. Jmenováni jsou v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu a jsou za své posudky trestně odpovědní. Jejich služby jsou sice nejpřesnější, ale také nejdražší. Proto je zbytečné najímat si soudního znalce například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.
Jinou pozici mají odhadci-živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a další podobné typy dokumentů. K výkonu svého povolání nepotřebují jmenovací dekret, jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří z nich disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí buď nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v oceňování majetku je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře.
Vedle výše uvedených se můžete setkat také s bankovním odhadcem, který zpracovává odhady potřebné pro udělování hypoték. Banky obvykle vyžadují minimálně tříletou praxi v asistování při odhadech, než někoho zařadí do svého seznamu spolupracujících odhadců.
Jaký odhad se vám hodí?
Vraťme se nyní k životním situacím, které jsme si představili na začátku, a rozlišme je podle toho, kdy půjdete za kterým odhadcem a jaký odhad dostanete:
Získáte-li nemovitost v dědictví, bude vám stačit cena obvyklá (tržní) stanovená odhadcem-živnostníkem nebo realitní kanceláří. Budete-li ji kupovat na realitním trhu, zřejmě se pokusíte o odhad svépomocí (jak se to dělá, se dočtete ještě níže). Podle toho buď budete dál smlouvat, nebo ne. V bance, kde požádáte o hypotéku, budou trvat na tom, aby nemovitost ocenil jejich bankovní odhadce. Pouze bankovní odhadce totiž určí zadlužitelnou hodnotu, která bude pravděpodobně nižší než kupní cena. Ponížení o 10-20 % oproti ceně obvyklé slouží jako pojistka pro banku, která si musí být jista, že celý váš dluh bude možné teď i později splatit prodejem dané nemovitosti.
Při každém převodu nemovitosti je třeba zaplatit daň z nabytí. I zde se může v některých případech odhad vyplatit. Kupní cena se totiž při výpočtu daně srovnává s tzv. směrnou hodnotou, kterou je administrativní cena nemovitosti (určená v tabulkách Ministerstva financí). Je-li 75 % směrné hodnoty vyšší než kupní cena, potom se čtyřprocentní daň z nabytí počítá právě z těchto sedmdesáti pěti procent. Stát se tak chrání před daňovými podvody s uměle sníženými kupními cenami. Dodáte-li však finančnímu úřadu odhad obvyklé ceny, kde bude 75 % směrné hodnoty nižší než kupní cena, stane se základem daně opět kupní cena. Náklady na odhadce si pak odečtete od základu daně.
Nyní jste tedy majitelem nemovitosti a dost možná se dostanete do situace, kdy budete potřebovat další odhady. Odhad soudního znalce budete potřebovat pokaždé, když půjde do tuhého – dostanete se do exekuce, nedohodnete se na vypořádání společného jmění manželů (pro běžný rozvod dohodou stačí posudek odhadce-živnostníka), nebo budete účastníky jiného soudního sporu. Znalec často do znaleckého posudku napíše jak cenu administrativní, tak cenu obvyklou (tržní) a bude na soudu, ke které z nich bude chtít přihlédnout při řešení sporu.
A nakonec, co když vás čeká prodej nemovitosti? Zde nezáleží na certifikátech nebo soudním pověření. Důležitá je schopnost odhadnout situaci na trhu a určit co nejvyšší možnou cenu, za kterou aktuálně budete moci nemovitost prodat. Nastavit nabídkovou cenu dostatečně ambiciózně a přitom realisticky umí nejlépe zkušené realitní kanceláře. Pomáhají jím v tom jak certifikovaní odhadci, tak možnost přístupu do cenových map.
Zvládnete to sami? Tajemství dobrého odhadu
Jak vidíte, jsou případy, kdy potřebujete razítko odhadce – soudního znalce nebo odhadce-živnostníka. Ale jsou také situace, kdy potřebujete odhadnout co nejpřesněji tržní cenu nemovitosti zejména proto, abyste dobře prodali nebo dobře koupili. Vyplatí se i zde oslovit profesionála, nebo základní odhad zvládnete sami?
Při určení tržní ceny se zohledňuje typ nemovitosti a její parametry (dispozice, výměra ad.), čím dál větší roli hraje i lokalita a nakonec nabídka a poptávka na trhu. Dobrý odhad bývá kombinací třech klasických metod.
- Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musejí umět spočítat, zda se koupě nemovitosti vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.
- Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.
- Hlavní roli ovšem obvykle hraje srovnávací metoda, která pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup odhadujícího do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo ideálně do propracovaných cenových map. Klíčové je nepracovat při odhadu jen s nabídkovými cenami, které jsou veřejné na realitních serverech, ale s cenami skutečně realizovanými. Ty jsou totiž vždy o něco nižší a hlavně jsou reálné.