Dřív nebo později pandemii koronaviru zvládneme, ale problém dostupného bydlení tu s námi bude dál a naopak bude v generaci našich dětí bobtnat do téměř neřešitelných rozměrů, pokud situaci nebudeme řešit efektivně již dnes.
Realitní trh. Jak koupit výhodně byt? Natož ve velkých městech? To je otázka, na kterou odpověď v dnešní době budeme obtížně hledat.
Opět jsem se rozhodl věnovat se jinému, než covidovému tématu, protože dřív nebo později pandemii zvládneme, ale problém dostupného bydlení tu s námi bude dál a naopak bude v generaci našich dětí bobtnat do téměř neřešitelných rozměrů, pokud situaci nebudeme řešit efektivně již dnes.
Nerovnováha na trhu bytů táhne ceny nahoru
Bydlení a jeho dostupnost totiž není jen ekonomický problém nerovnováhy na trhu bytů, kdy domácí poptávka výrazně převyšuje nabídku, ale jedná se také o problém celospolečenský s širokým negativními dopady například i v podobě nižší porodnosti. Z loňského průzkumu poradenské společnosti Deloitte vyplynulo, že nový byt vyšel u nás v roce 2019 na 11,4 násobku průměrného ročního platu, oproti roku 2018 byl zaznamenán nárůst, který zřejmě jen tak neskončí, protože na zlevňování bytů to vůbec nevypadá. Naopak ceny nemovitostí jsou podle ČNB nadhodnocené v průměru o 17%, u investičních nemovitostí až o 25%. Ačkoli byl loňský rok ve znamení koronakrize, tak trh s byty se stále přehříval často až do absurdních rozměrů, kdy v Praze dosáhla cena metru čtverečního bytu typu 3+1 v panelovém domě rekordních 75 000 Kč. A ceny nadále rychle rostou. Jedním z důvodů enormního růstu bytů a nemovitostí obecně je také samotná konzervativní povaha Čechů a Moravanů k úsporám. A nemovitosti jsou po generace velmi konzervativním nástrojem, sloužícím jako osvědčený uchovatel hodnot. To platí nejen pro nemovitosti určené k přímému bydlení, ale i u tzv. investičních nemovitostí. A zvláště pak je to patrné v turbulentních dobách krize, jako je například ta současná, byť způsobená jinými faktory, než čistě ekonomickými.
Hypotéky jako nebezpečí
Paradoxně nevítám zprávu, že loni přibylo nejvíce hypotečních úvěrů co do objemu v novodobé historii, očekávaný objem je až 230 miliard Kč. Ačkoli většina z nás hypotéku vnímá jako jedinou možnost, jak se dostat k vlastnímu bydlení, tak osobně levné a nezdravě dostupné hypotéky až tak pozitivně nevidím, protože právě tento instrument zdražuje ceny bytů. Ptáte se, jak je to možné? Platí jednoduché tržní pravidlo, protože u nás vázne výstavba nových bytů, stávají se nedostupnou komoditou, což žene jejich ceny vzhůru. Proto bych byl pro omezení dostupnosti hypoték ze strany ČNB. Možná si říkáte, že je to zejména k mladým lidem poměrně krutý krok, ale v konečném důsledku právě naopak.
V současné době má hypotéku zhruba 700 tisíc domácností, pro část z nich je to časovaná bomba. Ekonomická krize a nezaměstnanost doslova klepou na dveře, takže lze předpokládat, že určité procento z těch 700 tisíc nebude schopno splácet bankám své závazky. Děje se tak již dnes, kdy lidé z oborů postižených koronakrizí nevědí, z čeho zaplatí příští splátku hypotéky. Část z nich bude muset nemovitost opustit a na trh se vrhne jednak větší množství těchto nemovitostí, které budou chtít banky prodat, ale také se tito lidé přesunou na trh s nájemním bydlením, protože někde bydlet přeci jen musí. Dokonce se může stát, že někteří budou potřebovat pomoc od státu v podobě sociálního bydlení.
Jak z toho ven?
Zcela zásadní je podpořit výstavbu nových bytů, v této oblasti zaspalo Ministerstvo pro místní rozvoj doslova katastrofálně. Ve vyřízení stavebního povolení jsme dokonce klesli na 157. místo, ale nebojte, nebyl to moc strmý pád, předtím jsme byli 156.! Když se dočtete, že lépe jsou na tom i v Kamerunu, tak vám pravděpodobně zamrzne úsměv. V sousedním Polsku jsou na 39. místě, takže naši ministerští úředníci nemusí ani příliš zaměstnávat své hlavy, stačí to prostě okopírovat od Poláků. Stavební řízení musí být rychlé, jednoduché, levné, transparentní a on-line, pak se výstavba nových bytů pohne výrazně kupředu. Dnes trvá získání všech potřebných razítek téměř 246 dní, ale developeři tvrdí, že ve skutečnosti je to ještě mnohem horší. Takže by to zřejmě chtělo radikální revizi náplně práce našich úředníků na stavebních úřadech, protože v Hongkongu jim na to stačí 36 dní. A proto se u nás nestaví.
Určitě by nebylo vůbec na škodu snížit DPH na stavební práce, která se dnes do výsledné ceny nemovitosti promítá, a tudíž by při snížení této sazby mohlo dojít ke zlevnění a vyšší dostupnosti bydlení.
Zrychlená výstavba se musí týkat především obecních a státních bytů, protože jsou nutné zejména pro potřebné profese ve velkých městech, kde zdravotní sestry a učitelé, nebo mladé rodiny či nemajetní senioři nemají téměř žádnou šanci dosáhnout ani na nájem v důstojné kvalitě. Vzorem pro tuto politiku nám může být Vídeň, kde městské dceřiné společnosti mají k dispozici nejen pro chráněné skupiny obyvatel zhruba čtvrt milionu bytů. Vídeň na to šla chytře i s omezením krátkodobých pronájmů typu Airbnb, kdy se obecní byty pro tyto účely vůbec nesmí pronajímat.
Závěrem bych chtěl jen dodat, že bychom měli apelovat také na fakt, že bydlet v nájmu není žádná ostuda. Ve Švýcarsku naprostá většina lidí takto bydlí a na jejich kvalitě života to nikterak neubírá. Obecně je na západě procento populace, která bydlí v nájemním bydlení výrazně vyšší. Takže nejde o to, zda občané bydlí ve vlastním či v nájmu, ale zásadní je, aby mohli bydlet důstojně, spokojeně a podle svých představ. A aby se v honbě za realizací svého snu o bydlení nedostali do neřešitelné dluhové pasti, která bude souviset s jejich neschopností splácet. Třeba kvůli vládním omezením a opatřením souvisejícím s pandemií.
Tento článek je pouze vyjádřením mého názoru. Chápu, že právě otázka bydlení je velmi komplexní problematikou a má jen velmi obtížná a časově zdlouhavá řešení. O to je však dle mého důležitější, takové otázky pokládat.
Autor: Miroslav Křížek, Ekonom, vysokoškolský pedagog, podnikatel, politik, filantrop, otec a letec. Ředitel několika institucí podporujících podnikání v ČR. Úspěšný podnikatel napříč obory.
