Nájemné je stále dostupnější než pořízení bytu na hypotéku.
V posledních letech se bydlení stalo jedním z klíčových témat společenských debat, a to zejména kvůli rostoucím cenám nemovitostí a změnám v oblasti úvěrových podmínek. Mnoho lidí dnes stojí před rozhodnutím, zda si pořídit byt na hypotéku, nebo raději setrvat v nájmu. Současná situace na trhu naznačuje, že nájemní bydlení je pro většinu populace finančně dostupnější volbou než vlastní nemovitost.
Jedním z hlavních důvodů, proč se hypotéky staly pro mnoho domácností nedostupnými, je prudký nárůst úkrokových sazeb. Zatímco ještě před několika lety bylo možné sjednat hypotéku s úkrokem kolem dvou procent, dnes se sazby pohybují i přes pět procent. Tato změna dramaticky zvyšuje měsíční splátky a celkové náklady na pořízení bytu.
Nájemní bydlení je pro Čechy stále dostupnější než pořízení vlastního bytu na hypotéku. Velké rozdíly mezi měsíčním nájemným a splátkou hypotéky jsou hlavně v Praze a Brně, v jiných krajských městech je rozdíl menší. Vyplývá to z dat realitních platforem a zjištění ČTK.
Realitní platforma UlovDomov.cz v prosincové analýze uvedla, že průměrná splátka hypotéky na byt 2+kk o 60 metrech čtverečních a ve starší zástavbě v dobrém stavu byla oproti nájmu se zálohami na plyn a elektřinu v Brně vyšší zhruba o 12.000 Kč a v Praze o 16.000 Kč. Například v Ostravě byla splátka na stejný byt oproti výdajům na nájem vyšší jen o 600 korun.
Vzhledem k průměrným mzdám v těchto městech podle dat platformy zaplatili lidé za nájem tohoto typu bytu v Praze a Brně měsíčně necelých 60 procent průměrné čisté měsíční mzdy a v Ostravě necelou polovinu mzdy. V Ostravě stejně jako v Ústí nad Labem jsou pak ceny nemovitostí nejnižší v celé ČR, přestože v poslední době v těchto městech zdražují rychleji než v jiných krajích.
Větší rozdíl mezi hypotékou a nájemným pozoruje také realitní společnost BTR Consulting, která se zaměřuje na segment takzvaného ‚build-to-rent‘ bydlení. Nájemné je u něj zpravidla vyšší než průměrné tržní, jelikož se jedná o bydlení v částečně či plně vybavených bytech s dalšími službami. Nejvíce takových bytů se nachází v Praze a následně v Brně. Rozdíl mezi koupí obdobného bytu na hypotéku a nájemném je podle BTR Consulting zhruba třetinový. Zatímco měsíční nájem by stál v průměru 27.000 Kč, hypoteční splátka 40.000 Kč.
Podle dat Swiss Life Hypoindexu klesla průměrná sazba hypoték na počátku ledna oproti předchozímu měsíci o 0,09 procentního bodu na 5,13 procenta. Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě činila 20.730 korun. Z analýzy realitní platformy Bezrealitky vyplývá, že nájemné koncem loňského roku bylo ve středně velkém bytě o 65 metrech čtverečních průměrně 22.387 korun.
Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) loni na podzim ve zprávě (viz níže) k dostupnosti bydlení v ČR uvedlo, že většina Čechů by stále chtěla bydlet ve vlastní nemovitosti, ty jsou ale hůře dostupné.
Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku
Dostupnost bydlení v Česku je jedním z nejvýznamnějších z nejzásadnějších společenských a politických témat. Předražený trh a nedostatek nájemního bydlení vytvářejí bariéry dostupnosti bydlení pro mladé rodiny, seniory, nízkopříjmové skupiny a obyvatele větších měst.
Dostupné bydlení by mělo být finančně udržitelné, odpovídat potřebám domácností a být v přístupné lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a služby. K měření dostupnosti bydlení jsou klíčové finanční možnosti domácností, udržitelnost výdajů na bydlení a přiměřená kvalita bydlení.
Tento report je první komplexní snahou státu pravidelně monitorovat dostupnost bydlení na základě kvalitních dat. Navazuje na dosavadní analýzy Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které však problematiku dostupnosti řešily pouze okrajově.
Celkové hodnocení
V 10-letém horizontu došlo k významnému zhoršení finanční dostupnosti vlastnického bydlení, nicméně v ostatních indikátorech dostupnosti bydlení vykazovalo Česko pozitivní trend. V posledních třech letech se však situace významně zhoršuje, a to jak ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení, tak finanční udržitelnosti bydlení. Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je hlavně omezen pro zranitelné skupiny obyvatel, jako jsou samoživitelé, senioři nájemníci a nízkopříjmové domácnosti.
Finanční dostupnost vlastnického bydlení se zhoršuje v dlouhodobé i krátkodobé perspektivě také v mezinárodním srovnání.
Finanční dostupnost bydlení
Náročnost pořízení a udržení bydlení vzhledem k příjmům domácností v Česku se v posledních letech výrazně zvýšila. Regionální rozdíly dál prohlubují krizi dostupnosti bydlení, zejména ve velkých městech.
Průměrná domácnost v Česku potřebuje 5,1 ročního příjmu na koupi bytu o velikosti 60 m², v Praze tento ukazatel dosahuje až 8 let.
- Dostupnost bydlení se zlepšovala do roku 2015, od té doby se situace výrazně zhoršuje. K největšímu zhoršení došlo mezi lety 2019 a 2022, rok 2023 sice přinesl zlepšení, ale situace zůstává obtížná.
- V dlouhodobém srovnání se Česká republika pohybuje blízko průměru zemí OECD, ale za posledních deset se dostupnost vlastnického bydlení zhoršovala jedním z nejrychlejších temp v OECD.
- V České republice zůstává finanční dostupnost vlastnického bydlení závažným problémem zejména ve větších městech, kde je přístup k bydlení čím dál více omezený a ceny rostou rychleji než příjmy.
Průměrná česká domácnost potřebuje na nájem bytu o velikosti 60 m² vynaložit 26 % svého ročního příjmu, regionální rozdíly jsou ale značné.
- V Praze náklady bydlení v nájmu dosahují až třetiny příjmů domácnosti, zatímco v menších obcích mohou dosahovat úrovně 15 %.
- Náklady na nájemní bydlení v Česku se dlouhodobě zvyšovaly od roku 2008 do roku 2013. Po roce 2014 se začala situace zlepšovat a postupně dorovnala úroveň roku 2008.
- Česko patří mezi pouhé čtyři země OECD, kde se dostupnost nájemního bydlení od roku 2008 v zásadě nezlepšila.
- Regionální rozdíly dál komplikují přístup k dostupnému nájemnímu bydlení v největších městech, kde náklady na bydlení nadále zůstávají pro mnoho domácností vysoké.
- Nové smlouvy tvoří každý rok pouze část všech nájmů. Za posledních deset let rostlo nájemné nabízené pro nové tržní smlouvy výrazně rychleji než nájemné u běžících smluv. Zatímco průměrný nájem placený domácnostmi bydlícími v tržním nájmu stoupl od roku 2014 o 56 %, průměrný nájem nabízený na realitních portálech stoupl o 94 %. Za stejné období vzrostly čisté příjmy o 69 %.
Finanční udržitelnost bydlení
Finančně udržitelné bydlení je takové, které domácnostem umožňuje si ho dovolit, aniž by nepřiměřeně zatěžovalo jejich rozpočet. Zohledňuje provozní náklady, náklady na údržbu i výdaje za služby, aby domácnostem zůstával dostatek prostředků na další potřeby.
Od roku 2021 výdaje na bydlení rostou a nejvíce zatěžují Prahu a méně prosperující kraje. Česko se v podílu výdajů na bydlení řadí v mezinárodním srovnání k zemím se spíše průměrnou zátěží domácností. Nízkopříjmové domácnosti, nájemníci a samoživitelé jsou však zatíženi výrazně více. V posledních letech došlo ke zvýšení zátěže domácností výdaji na bydlení i nárůstu podílu domácností, pro které tyto výdaje představují nadměrnou finanční zátěž.
Výdaje na bydlení pro průměrnou českou domácnost dlouhodobě dosahují zhruba 23 % příjmů, od roku 2021 se však tento podíl zvyšuje.
- Výrazně zatíženy jsou nízkopříjmové domácnosti, které na bydlení vynakládají přes 40 % příjmů, dále nájemníci (36,8 % příjmů) a samoživitelé (33,8 % příjmů).
- Regionálně tvoří výdaje na bydlení nejvyšší podíl v Praze (26,9 %), následované Ústeckým (25,6 %) a Moravskoslezským krajem (25,3 %).
- V evropském srovnání se Česko dlouhodobě pohybuje mírně nad průměrem EU, k větším nárůstu došlo zejména v posledním roce.
V roce 2023 bylo téměř 13 % domácností zatíženo výdaji na bydlení nadměrně, tedy vynakládalo na nájemné, zásobování vodou, energie a nutnou údržbu obydlí více než 40 % svých disponibilních příjmů.
- Dlouhodobě se podíl těchto domácností pohybuje kolem 12 %, od roku 2021 však zaznamenal rychlý růst. Nejvyšší podíly byly v Praze (20,7 %), Moravskoslezském a Ústeckém kraji.
- Nejohroženější nadměrnými výdaji na bydlení jsou přitom nízkopříjmové domácnosti (40 % domácností), nájemníci (35,7 % domácností) a samoživitelé (30,3 % domácností).
- Mezinárodně se Česko řadí k průměru EU a vykazuje podobné hodnoty jako země V4.
Přiměřená kvalita bydlení
Problém prostorově neadekvátního bydlení nejvíce zasahuje nájemníky, samoživitele a nízkopříjmové domácnosti.
V roce 2023 žilo přibližně 16 % obyvatel Česka v domácnostech s nedostatečným prostorem k bydlení.
- Nejvíce v Praze (25 %), Moravskoslezském (20 %) a Olomouckém kraji (18 %).
- Situace se týká nejvíce domácností nájemníků (38,1 %), samoživitelů (36,1 %) a domácnosti s nízkými příjmy (30 %), naopak domácnosti seniorů (5,4 %) a vlastníků (10,5 %) jsou bydlením v prostorově neadekvátních domácnostech zasaženy nejméně.
- Dlouhodobý trend ukazuje postupný pokles tohoto ukazatele, v mezinárodním srovnání se Česko (15,9 %) blíží průměru EU (16,8 %).
Mezinárodní srovnání
Mezi lety 2015 a 2023 rostl v Česku poměr mezi cenou bytů a příjmy čtvrtou nejvyšší rychlostí mezi zeměmi OECD. Co se týče finanční dostupnosti nájemního bydlení, v Česku sledujeme od roku 2008 výrazně odlišný vývoj oproti OECD (deregulace nájemného). Zatímco v OECD se poměr celou dobu snižoval, v Česku došlo k výraznému výkyvu, a nakonec k dorovnání hodnoty na úroveň roku 2008. Mezi lety 2008 a 2023 bylo Česko spolu s Rakouskem, Švýcarskem, a Portugalskem jednou ze 4 zemí, kde se situace nezlepšila.
Jak číst tuto zprávu
Tato interaktivní prezentace věnovaná Zprávě o dostupnosti bydlení v Česku je rozdělena do několika záložek. Úvodní stránka začíná, manažerským Shrnutím (viz níže), které nabízí stručný přehled hlavních zjištění, závěrů a doporučení. Slouží jako ideální výchozí bod pro ty, kteří chtějí rychle porozumět předmětu i závěrům předkládané analýzy.
Zpráva každoročně shrnuje a hodnotí dostupnost bydlení. Nejaktuálnější data prezentuje Ministerstvo pro místní rozvoj na Dashboardu bydlení.
Úvod vysvětluje motivaci k vytvoření Zprávy o dostupnosti bydlení. Popisuje východiska analýzy, definuje samotný problém a zdůrazňuje jeho společenský a ekonomický význam. Tato část poskytuje potřebný kontext a ukazuje, proč je téma dostupnosti bydlení relevantní.
Klíčovým prvkem zprávy jsou tři dimenze dostupnosti bydlení: Finanční dostupnost, Finanční udržitelnost a Přiměřená kvalita. Každá z těchto dimenzí je naplněna indikátory, které podrobně analyzují různé aspekty dostupnosti bydlení. Tyto části nabízejí podrobný vhled do situace na trhu s bydlením, včetně analýzy regionálních rozdílů a nerovností.
Sekce Hodnocení dostupnosti bydlení v Česku shrnuje poznatky z jednotlivých dimenzí a prezentuje doporučení, jak identifikované problémy řešit. Důraz je kladen na srovnání dostupnosti bydlení z hlediska regionálního i socio-ekonomického.
Pro zájemce o metodologické detaily je určena sekce Metodika. Obsahuje podrobné informace o výpočtech indikátorů, použitých datech a zdrojích. Tyto informace jdou nad rámec základních metodických poznámek uvedených u jednotlivých indikátorů. V této části se rovněž nachází srovnání hodnot indikátorů s výsledky jiných měření včetně vysvětlení případných rozdílů.
Zdroj: MMR / ČTK