Tempo růstu cen bytových nemovitostí dlouhodobě zpomaluje, je však stále daleko vyšší než spotřebitelská inflace.
Trh s bytovými nemovitostmi vznikal v České republice postupně od 90. let minulého století poté, co se vymanil z různých regulatorních omezení. Devadesátá léta byla obdobím zvýšené, zpočátku až pádivé inflace, a to samé platilo i pro ceny bytových nemovitostí, pro jejichž vývoj ale neexistuje žádná spolehlivá statistika. Tou disponuje ČSÚ až od roku 1998, kdy se prudký růst cen bytů a rodinných domů již zcela zastavil. Naši ekonomiku totiž v roce 1997 postihla měnová krize a následovala hospodářská recese až do roku 1999.
Mezitím však došlo víceméně k ukončení transformace české ekonomiky, příliv zahraničního kapitálu zpevnil kurz koruny a snížil inflaci na úroveň blízkou zemím západní Evropy. Došlo také k vytvoření hypotečního trhu a ceny bytových nemovitostí se začaly řídit podobnými ekonomickými zákonitostmi, jaké platí ve všech vyspělých zemích.
Tři cenové vrcholy
Od roku 1998, kdy již máme poměrně spolehlivé statistiky o cenovém vývoji, došlo celkem ke třem výrazným vzestupům cen. První vyvrcholil v polovině roku 2003 v souvislosti se vstupem do EU (ten nastal v květnu 2004) a mimo jiné očekáváním zájmu zahraničních kupců o české nemovitosti. Ve třetím čtvrtletí 2003 byly ceny bytů v průměru více než dvojnásobné proti průměru roku 1998 (index 203,2 %) a index cen rodinných domů oproti stejnému základu dosáhl hodnoty 159,3 %.
Po jistém zklamání začaly ceny od roku 2005 opět rychle růst. Vezly se na vlně celosvětového ekonomického růstu a optimismu. Od předchozího vrcholu v roce 2003 narostly ceny bytů do třetího čtvrtletí 2008 o dalších 62,7 % (index k roku 1998 dosáhl 330,7 %) a rodinných domů o 33,1 % (index 212,0 %).
Koncem roku 2008 však přišla světová finanční krize, která byla i krizí hypotéčního trhu. Nevyhnula se ani České republice, kde ceny bytových nemovitostí zaznamenaly podobně jako ve většině evropských zemí významný propad. Do konce roku 2009 klesly ceny bytů o 18,1 %, ovšem ceny rodinných domů pouze o 4,6 %. Poté nastala stagnace trvající zhruba 3 roky.
Následně začaly ceny bytů opět růst, nejdřív mírně (zhruba 3,5 % ročně) a v roce 2016 v souvislosti s výrazným oživením ekonomiky značně rychleji (průměrně o 10,7 % ročně do konce roku 2019). Index cen bytů k základu celého roku 1998 tak v posledním kvartálu roku 2019 dosáhl hodnoty 425,2 %. Daty pro srovnatelné statistiky za rok 2020 již ČSÚ nedisponuje, ale z jiných dostupných údajů je zřejmé, že růst cen bytů pokračoval i loni a v posledním čtvrtletí 2020 dosáhl meziroční hodnoty 12,6 %.
Ceny rodinných domů rostly od konce roku 2012 mírnějším tempem, průměrně 2,7 % ročně. Mezi lety 2018 a 2019 však vývoj akceleroval na průměrných 6,4 % ročně. Index cen rodinných domů k základu celého roku 1998 tak v posledním kvartálu roku 2019 dosáhl hodnoty 267,0 %. Podobně jako u bytů již nejsou k dispozici srovnatelná data pro rok 2020, ovšem z jiných zdrojů ČSÚ vyplývá, že loni se se růst cen rodinných domů ještě více zrychlil.
Výrazný růst cen bytových nemovitostí v roce 2020 navzdory značným omezením běžného života z důvodu pandemie a z toho pramenícího propadu ekonomického výkonu tak byl velkým překvapením. Kromě rekordně nízkých hypotečních sazeb k tomu jistě přispělo také zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Kdy praskne realitní bublina?
Za posledních 22 let byl patrný dlouhodobý rostoucí trend modifikovaný několikaletými cykly, které s určitými časovými posuny sledují obecný hospodářský vývoj. Jednoduchý matematický model ukazuje, že míra růstu se v čase mírně snižuje.
Pro ilustraci je to možno ukázat na průměrném ročním růstu cen bytů mezi vrcholy v letech 2003, 2008 a současným koncem časové řady 2019. Od roku 1998 do vrcholu v roce 2003 bylo průměrné roční tempo růstu 15,2 %, do dalšího vrcholu v roce 2008 pak 10,2 % a konečně do konce roku 2019 pouze 2,3 % (vezmeme-li v potaz i alternativní data za rok 2020, dostaneme průměrný roční růst za posledních 12 let 3,1 %). Uvedený model nám ukáže i to, že cyklická složka je od roku 2017 kladná a stále roste. V současné době je zhruba 20 % nad trendem. Jedná se o „nadhodnocení“ cen bytů podobné tomu, na které poukazuje i Česká národní banka. Ovšem o tom, zda jsou už ceny příliš vysoko a „bublina“ brzy splaskne, můžeme pouze spekulovat. Na vrcholu v roce 2008 převyšovaly ceny dlouhodobý trend o více než 30 %.
Zajímavé je například srovnání vývoje cen bytů a rodinných domů s cenami stavebních pozemků. Ty, podobně jako bytové nemovitosti, dlouhodobě rostou, nepodléhají však zdaleka takovým cyklickým výkyvům. Pozemky se obvykle kupují s dlouhodobější vizí využití a nákupy jsou rovnoměrnější v čase. Jejich ceny vzrostly mezi lety 1998 a 2019 v průměru na 301 % (a v roce 2020 významný růst pokračoval).
Přestože tempo růstu cen bytových nemovitostí dlouhodobě zpomaluje, je stále daleko vyšší než spotřebitelská inflace (index spotřebitelských cen). Od roku 1998 do posledního čtvrtletí roku 2019 se index spotřebitelských cen (průměr roku) zvýšil na hodnotu 159,8 % a index cen stavebních prací pro budovy, který je dobrou aproximací nákladů bytové výstavby, na velice podobných 158,9 %. Z dlouhodobého srovnání za 21 let vycházejí jako nejrychleji zdražující byty s ročním průměrným tempem 7,0 %. Následují stavební pozemky (5,2 %) a rodinné domy (4,6 %). Cena průměrného spotřebitelského koše narostla jen o 2,2 % ročně, což shodou okolností odpovídá i příslušnému „koši“ stavebních prací a materiálů.
Výkup nemovitostí s možností zpětného leasingu
Atraktivita regionů
Cenový růst bytových nemovitostí v čase není rovnoměrný, ale souvisí s měnící se atraktivitou lokalit. Zatímco za celou ČR byl průměrný růst mezi roky 1998 a 2019 u bytů o málo více než čtyřnásobný (faktor 4,15), v krajích Moravskoslezském, Plzeňském a Vysočina se ceny zvýšily zhruba 4,7krát a ve Středočeském dokonce více než pětkrát (faktor cca 5,25). Na druhé straně v Libereckém kraji vzrostla průměrná cena bytů „jen“ 3,5krát. Zmíněné rozdíly však nelze přeceňovat, například Moravskoslezský kraj měl výchozí ceny bytů koncem 90. let nízké, neboť zde po končící ekonomické transformaci panovala vysoká nezaměstnanost. Rostoucí atraktivita Středočeského kraje souvisí spíše s atraktivitou stále širší pražské aglomerace a jejího okolí v posledních dvou dekádách. Jedinou skutečnou výjimkou v regionálním srovnání je Ústecký kraj. Ceny bytů tam v průměru rostly významně pomaleji, od roku 1998 do roku 2019 se zde hladina zvýšila o 93 %, tedy méně než dvakrát. Například po posledním propadu v roce 2009 ceny v Ústeckém kraji klesaly, později stagnovaly a mírný růst se dostavil až po roce 2016, což bylo mnohem později než jinde.
Dlouhodobý růst cen rodinných domů nevykazuje takové regionální rozdíly, jako ceny bytů. Ceny rodinných domů v průměru za celou ČR vzrostly mezi roky 1998 a 2019 skoro 2,6krát, přitom rozdíl mezi kraji s nejnižší hodnotou (Pardubický a Olomoucký – 2,45krát) a s nejvyšší (Jihomoravský – 2,85krát) není až tak významný. Zajímavé je, že v Ústeckém kraji vzrostla cenová hladina nadprůměrně – téměř 2,8krát. Svědčí to o tom, že ne vždy spolu trhy s byty a s rodinnými domy úzce souvisejí, a dokonce mohou tvořit i jisté protipóly. Výjimku představuje Praha, kde mezi roky 1998 a 2019 vzrostly ceny rodinných domů „jen“ o málo více než dvakrát (index 204,8). Zjednodušeně by se to dalo vysvětlit tím, že „domy zde byly drahé už tenkrát“ (1998), tedy že trh s nimi byl v „pokročilejším stadiu“ a nepřinášel již takovou možnost zhodnocení, jako v regionech.
Vliv migračních trendů na ceny nemovitostí
Rychlejší růst cen bytů ve srovnání s rodinnými domy může souviset zejména s migračními trendy za prací do určité kategorie měst. Nejvíce mezi roky 1998 a 2019 vzrostly ceny bytů ve městech o velikosti 10 tis. až 50 tis. obyvatel, a sice 4,8krát. Ve městech nad 50 tis. obyvatel to bylo 4,15krát a v „okrajových“ částech Prahy 4,8krát, přičemž v obcích do 2 000 obyvatel jen 2,7krát.
Velké rozdíly mezi jednotlivými regiony se v uplynulých dvou dekádách většinou spíše prohloubily, zejména u cen bytů. Vysoká atraktivita ještě vzrostla v okrajových oblastech Prahy a v jejím okolí, kam také směřují migrační proudy. Na druhé straně se potom nacházejí některé venkovské oblasti a téměř celý Ústecký kraj.
Nejvyšší průměrná cenová hladina bytů za roky 2017 až 2019 byla v Praze – přes 62 000 Kč/m2 (v roce 2019 se přitom blížila již hladině 70 000 Kč/m2) a s velkým odstupem pak v Brně – téměř 45 000 Kč/m2 (v roce 2019 skoro 50 000 Kč/m2). Na dalších místech se nacházely okresy Praha-východ, Mladá Boleslav a Hradec Králové s cenami okolo 33 000 Kč/m2, cen kolem 30 000 Kč/m2 dosahovaly ještě okresy Plzeň-město, Olomouc a širší zázemí Prahy (okresy Praha-západ, Beroun, Kladno) a Brna (Brno-venkov a do jisté míry Blansko). V jednotlivých krajích byly vždy nejvyšší ceny v okrese obsahujícím krajské město, s výjimkou krajů historicky zatížených těžkým průmyslem – v Ústeckém byly ceny nejvyšší v okrese Litoměřice a v Moravskoslezském kraji v okrese Opava.
Velmi nízké hladiny průměrných cen bytů pak v letech 2017 až 2019 vykazovaly dlouhodobě se vylidňující venkovské okresy na periferiích jako Jeseník, Prachatice, Domažlice (12 000 – 13 000 Kč/m2) a zejména Bruntál (přes 9 000 Kč/m2). Dále se k nim řadily některé okresy Ústeckého kraje (Teplice, Ústí, Děčín – kolem 10 000 až 12 000 Kč/m2). Zdaleka nejlevnější byly byty v okresech zasažených dlouhodobou povrchovou těžbou hnědého uhlí: Sokolov (necelých 9 000 Kč/m2), Chomutov (necelých 8 000 Kč/m2) a zejména Most (5 500 Kč/m2).
V cenách rodinných domů dominovala v letech 2017 až 2019 opět Praha (9 500 Kč/m3), její okolí (okresy Praha-západ téměř 7 000 Kč/m3, Praha-východ 6 500 Kč/m3), dále Brno-město (přes 6 000 Kč/m3) a s jistým odstupem Plzeň-město (4 800 Kč/m3). V krajích pak nejvyšší ceny zaznamenáváme opět v okresech s krajským městem. Okresy s nejnižšími cenami rodinných domů však nebyly ty s historickou ekologickou zátěží, ale spíše dlouhodobě se vylidňující periferní okresy, kde velkou roli hrála také velká opotřebovanost prodávaných domů. Na pomyslné nejnižší příčce se opět objevuje okres Bruntál (okolo 1 300 Kč/m3). Nízkou cenu (kolem 1 600 – 1 800 Kč/m3) ale vykazovalo i mnoho dalších jako Jeseník, Svitavy, Náchod, Děčín, Louny, ale i Pelhřimov a Strakonice.
Zdroj: Český statistický úřad / STATISTIKA & MY